Sık Sorulan Sorular

İşyerinizi hızlı satmak için ikna edici argümanlara, güçlü pazarlamaya ve doğru fiyatlamaya ihtiyacınız var. Yatırımcıları ve alıcıları işyerinizi satın almanın neden iyi bir karar olduğuna ikna edecek nedenleri ve mülkün bunu destekleyen özelliklerini ön plana çıkartmalısınız.

Evet önemli. İki nedenden dolayı kurumsal kiracı önemli; birincisi kurumsal kiracılar uzun süreli kira kontratı yaparlar ve kiralarını daha sorunsuz öderler. İkincisi kurumsal kiracının kiraladığı yer, başkalarına da o kira tutarına kiralanabileceğinin bir göstergesidir çünkü kurumsal kiracılar bilinçli kiralama yaparlar. Her yıl pek çok yeni işyeri açılmakta, bunların pek çoğu 1-2 yıl içinde kapanmakta. Sektörün dinamiklerini bilmeyen kişilerin açtığı işyerleri işler planladıkları gibi gitmediğinde kiralarını ödemeyi aksatıyorlar. Ticari gayrimenkul yatırımcısı yüksek kira getirisi kadar, kiracının kirayı düzenli olarak ödeyebilmesini de ister. Kurumsal kiracı, kiranın düzenli ödeneceğinin, kiracı çıkar ise yerine aynı kira düzeyinde başka bir kiracının bulunabileceğinin güvencesidir.

Merak edilen konulardan biri de budur. Fakat tapu ile imar durumu farklıdır. Tapu; o gayrimenkulün mülkiyet bilgilerini içeren bir sahip olma belgesidir. İmar durumu ise yapılan nazım planlar ve imar planlarıyla belirlenen arazi kullanım kararlarıdır. Bu arazi kullanım kararlarıyla bir bölge konut, yeşil alan, okul, yol vb. olabilir. Şahsa ait ve tapusu olan bir gayrimenkul kamuya ait bir kullanım alanında kalıyorsa o arsa ya da konut Kamulaştırma Kanunu kapsamında bedeli ödenerek kamulaştırılır. Dolayısıyla tapusu olan her arsanın imar durumu yoktur… Bu konuya asıl olarak arsa alım işlemlerinde dikkat edilmesi gerekir. Arsa alırken, arsayı görmeden önce mal sahibinden veya ilgili emlak danışmanınızdan arsanın son yıl içinde alınmış imar durum belgesini isteyiniz.

Ticari emlak müşterileri ya ihtiyaçlarını karşılamak için, ya da yatırım ve getiri amaçlı ticari emlak alıyorlar. Kullanım, üretim ya da ticari faaliyet ihtiyacı nedeni ile alınan bir gayrimenkulün satış fiyatını aynı ihtiyacı karşılayabilecek alternatif gayrimenkuller belirliyor. Ticari getiri hedefleyen yatırımcılar için finansal getiri ön plana çıkıyor. Bu yatırımcılardan bazıları 200 ay kira çarpanını, bazıları 12-15 yılda amortisman ile kendini geri ödeme süresini baz alıyorlar. Bu durumda 10.000 lira kira getirisi olan ticari gayrimenkul 200 ayda 2 milyon lira toplayacağı için fiyat 2 milyon lira çıkıyor. Aynı örnekte 12 yılda amortisman hesabında 12 yıl X 12 ay X 10.000 lira kira = 1.440.000 lira satış fiyatı, 15 yılda amortisman hesabında 15 yıl X 12 ay X 10.000 lira = 1.800.000 lira satış fiyatı olarak ortaya çıkıyor.

Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir.

İmar Kanunu'na göre, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde yer alan inşaatların ruhsatlandırma işlemleri belediyeler tarafından yerine getirilir. Bu alanlar dışında kalan diğer yerlerin inşaat ruhsatı il özel idareleri tarafından verilir. İstisnai durumlarda Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü tarafından verilir. İnşaat ruhsatı alabilmek için talep sahibi gerekli belgeler ile birlikte belediyeye başvurmak durumundadır. Eğer Belediye İmar Müdürlüğü tarafından yapılan inceleme sonunda ruhsat alması için her hangi bir eksiklik görülmezse yapı ruhsatı eksiksiz olarak doldurularak talep sahibine verilecektir. Yapı ruhsatını alan talep sahibi inşaata 2 yıl içinde başlayabilir. 2 yıl içinde inşaata başlamazsa veya 2 yıl içinde inşaata başlamasına rağmen 5 yıl içinde inşaat, ruhsatına uygun olarak bitirilmezse ruhsat hükümsüz olur. Bu durumda ruhsat yenilenmediği taktirde inşaata izin verilmez. Ayrıca kısmen yapılan kısımlar için ruhsatsız inşaat işlemi yapılır.

Yapı kullanma izin belgeleri; halk arasında izin belgesi ya da iskan belgesi olarak bilinir ve yapılan inşaatların, belirlenen standartlara uygun şekilde yapılıp yapılmadığına dair verilen belgedir. Belediyelerin İmar Müdürlüklerince düzenlenen, yapı ruhsat ve eklerinin, belirlenen mevzuata uygun olduğunda verilen izin belgesi, tüm inşaat bittikten ve yapı ruhsatı alındıktan itibren, iki sene içinde inşaat başlamış olmalı ve beş sene içinde bitirilmelidir. Aynı zamanda izin belgesi alınırken; emlak vergisi, katılım payları ve iskan harçlarının ödenmesiyle birlikte, yapı içindeki her bir bağımsız bölüm için, iskan belgesi alınabilir.

* Müstakil tapudan farklı olarak '' hisseli tapu '' birden çok ortaklıdır. Yani hisseli tapularda hisse sahiplerinin isimleri açık bir şekilde yazar ve bu tapunun kaç ortağı olduğu belirtilir. Burada dikkat etmesi gereken püf nokta ise; hisseli tapularda sadece tapu/hisse ortaklarının isimlerinin ve sayılarının belirtildiğidir. Hisseli tapu belgesinde tapunun hangi bölgesinin kime ait olduğu belirtilmemektedir. * Tek bir kişinin bir gayrimenkul üzerindeki tam sahiplik durumunu gösteren belgeye '' müstakil tapu '' denilmektedir. Buna göre kadastral sınırların belli olduğu bir arsa veya taşınmaz üzerinde, tek bir kişiye ait tapu bulunması durumudur. Burada müstakil tapu sahibi söz konusu kişinin gerçek kişi olması zorunluluğu yoktur. Özel tüzel kişiler, şirketler ve kamu kuruluşlarının bir gayrimenkul üzerindeki sahipliği müstakil tapuda gösterilebilir.